Omanikujärelevalve

Autor: Guido Miller

Ehitise omaniku kohustus on omanikujärelevalve teostamine.
Vastavalt Ehitusseadusele võib omanikujärelevalvet teha ehitise omanik ise, aga seda juhul kui ehitatakse väikeehitist, üksikelamut, suvilat, aiamaja, taluhoonet jne. Korteriühistute puhul saab omanikujärelevalve teenust osutada ainult vastavat registreeringut omav ettevõte. Eelnimetatud registreeringut saab iga inimene tasuta kontrollida Majandustegevuse registrist (mtr.mkm.ee).

Omanikujärelevalve valik tuleb teha võimalikult varajases staadiumis. Soovitatavalt juba hoone ehitustöid planeerides. Seda selleks, et saada võimalikult vara asjakohast infot ehituse planeerimiseks ja õigete otsuste tegemiseks. Siinkohal võib ju tekkida küsimus, et milleks maksta iga kuu spetsialistile, kui planeerimise staadiumis ei ole tööd nii palju kui ehitusstaadiumis. Soovitan omanikujärelevalve tasustamise jagada erinevate perioodide lõikes erinevalt. Näiteks planeerimis ja projekteerimisstaadiumis võiks tasustamine olla tunnipõhine ja ehitamise staadiumis kuupõhine ning ehitamise lõpustaadiumis jällegi tunni või isegi projektipõhine. Loomulikult ei ole selline tasustamise viis ainuke valik. Kui osapooled lepivad kokku teistsuguses tasustamise süsteemis, siis on ka see aksepteeritav. Peaasi, et üks osapool ei loobiks raha tuulde ja teine osapool saaks oma töö eest tasu.

Kui on olemas otsus ehitustööde tegemiseks ja on konsulteeritud ehitusspetsialistiga tuleb alustada projekteerimisega. See on võibolla, et kõige tähtsam osa planeerimises, sest ehitus algab korralikust ja nõuetekohasest projektist. Siinkohal tasub jällegi konsulteerida varem valitud ehitusspetsialistiga, kes selles valdkonnas töötades peab teadma projekteerijaid, kes suudvad nõuetekohaselt ja tähtaegselt teha oma tööd. Nõuetekohase projekti järgi on ka ehituspakkumiste küsimise ja hiljem pakkumiste võrdlemine selgem ja arusaadavam, sest pakkumised sisaldavad samu ehitustöid ja –materjale. Praktikas olen väga tihti kokku sattunud juhtumitega, kus on kolmelt ehitajalt küsitud hinnapakkumist näiteks seinte soojustamiseks ja viimistlemiseks. Tulemuseks on kolm täiesti erinevat pakkumist nii materjalide kui ka mahtude koha pealt. Ja ikkagi võrreldakse naiivselt pakkumiste viimast numbririda, tähelepanu pööramata pakkumise sisule. Pange oma visioon projekti, sest ainult nii saavad sellest kõik osapooled ühtemoodi aru ja ei teki hilisemaid pettumusi teemal aga mina kujutasin seda teistmoodi ette. Projekteerimine on ka see koht kus ei tasu väga kokku hoida. Sest nõrga projekti korral jääb suur osa ehitustöödest määratlemata ja sellega omakorda on trumbid ehitaja käes. Sellises olukorras ei ole ka omanikujärelevalvel suurt midagi teha kui juba alguses on asi käest ära lastud. Loomulikult ei kutsu ma üles projekteerijaid üle kuldama, aga põlveotsas tehtud, esialgu soodsana tunduv projekt võib hiljem kalliks maksma minna.

Omanikujärelevalvet peab tegema ehitise ehitamise alustamisest kuni ehitise kasutusloa saamiseni! Omanikujärelevalve teostaja kohutsused:
• Kontrollida ehitusprojekti vastavust nõuetele, ehitusprojekti koostaja vastavust nõuetele, ehitusprojekti järgi ehitatava ehitise vastavust ehitusprojekti lähteandmetele, ehitatavasse ehitisse püsivalt paigaldatavate ehitusmaterjalide ja -toodete nõuetele vastavust ja seda kinnitavate dokumentide olemasolu, ehitatavasse ehitisse paigaldatavate toodete, sealhulgas seadmete nõuetele vastavust, ehitatava ehitise vastavust ehitusprojektile, ehitamise tehniliste dokumentide koostamist ja nende vastavust tegelikkusele, ehitatava ehitise vastavust ehitusettevõtjaga kokkulepitud tingimustele ja kvaliteedile, ehitise ja selle asukoha maaüksuse korrashoidu, ehitise ja selle asukoha maaüksuse ohutust ümbruskonnale, sealhulgas kolmandate isikute suhtes, keskkonnaohutuse tagamist.
Vaadates eelnevat pikka loetelu omanikujärelevalvele riigi poolt pandud kohustustes võib jääda mulje, et ongi kogu ehitusprotsessi sujuva toimimiseks kõik ülesanded jagatud. Tegelikkuses see nii ei ole. Soovides rahulikku ja murede vaba ehitusprotsessi kulgu on veel tegevusi, mida otseselt ei ole omanikujärelevalve teostaja kohustatud tegema. Nendeks on ehitustegevuse algusega seotud tegevused, iganädalaste ehitusnõupidamiste korraldamine, vajalike lubade hankimine, ehitise ülevaatluse akti ettevalmistamine ja ülevaatluse läbiviimine jne. Kui Tellija ise ei oska või ei jõua nendega tegeleda on mõistlik needki ülesanded omanikujärelevalve ja ehitaja vahel ära jagada. Autori praktika on näidanud, et ega väga ei panustata sellise võibolla mittevajalikuna tunduva tegevuse korraldamiseks nagu seda on iganädalane ehitusnõupidamine. Tegelikult aitab selline iganädalane nõupidamine, kus osalevad ehitise omanik, omanikujärelevalve teostaja ja ehitaja, kordineerida ehituse tegevust. Jäävad ära hilisemad vaidlused teemal aga mina sain aru nii ja teine osapool sai aru naa. Tihtipeale ongi paljude probleemide alguspunkt kommunikatsiooni puudumine. Suheldakse möödaminnes – ehitise omanikul on põhitöö, omanikujärelevalve käib objektil tööajal, suheldakse telefoni või e-posti vahendusel – see ei kompenseeri kõikide osapoolte osavõtul toimuva nõupidamise vajalikkust.

Ehitusettevõtja peab võtma kohustuse tagada, et tema tehtud ehitustöö vastab lepingu tingimustele ja ehitustöö tulemusena ehitatud ehitisel või selle osal säilivad vähemalt kahe aaasta jooksul peale ehitustööde valmimist sihipärase kasutamise ja hooldamise korral ehitise või selle osa kasutamiseks vajalikud ohutuse ja kasutamise omadused ning kvaliteet. Kuidas ehitusettevõtja seda Tellijale tagama peab? Selleks peab ehitusettevõtja esitama peale ehitustööde lõppu kas panga või mõne kindlustusseltsi poolt väljastatud garantii. Sellise lahenduse puhul garanteerib pank või kindlustusselts garantiitööde tegemiseks vajalikud vahendid. Praktikas on väga levinud olukord kus ehitaja ütleb, et garantii kohustus on talle pandud nii kui nii seadusega või paremal juhul esitab enda ettevõtte blanketil garantiikirja. Aga mis juhtub kui garantiiaja jooksul ehitusettevõte likvideeritakse. Tänases majandusolukorras ei ole vist kellelegi üllatuseks kui mõni väiksem ehitusettevõte töö vähesuse või ebaeffektiivse töökorralduse pärast peab uksed sulgema. Sellisel juhul on kahjuks ehitustööde Tellija garantiiperioodil üksi ja tuleb teha liskulutusi sel perioodil tekkinud vigade likvideerimiseks.

Kokkuvõtteks soovitan planeerida kogu ehitusprotsess alguses võimalikult täpselt, et hiljem ehitusperioodil oleks lihtsam ehitustöid koordineerida. Ärge kartke võimalikult vara kaasata ehitusspetsialist, kes hiljem ehitusperioodil teostaks ka omanikujärelevalvet. Panustage rohkem aega ja ka raha projekteerimisse, kui Te seda varem teinud olete. Suhelge ehitustööde teostamise käigus kõigi osapooltega ja leidke aeg korralike iganädalaste ehitusnõupidamiste korraldamiseks. Kui ise ei oska või napib aega, siis jagage ülesandeid ehitusspetsialisti ja/või ehitajaga. Nõudke ehitusettevõtetelt vettpidavaid garantiisi, et garantiiperioodil ei tuleks teha ootamatuid lisakulutusi.

Be Sociable, Share!

Mitu korda vaadatud:
Sõnade arv: 988

Kõik artiklid sellelt autorilt

Kommentaarid

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga